一、商品房成交统计

　　(一)商品房供销情况

　　1、商品房供应量

　　2016年1-12月份, 市中心城区累计批准预售商品房355.23万㎡，与去年同期相比增长5.81%,其中批准预售住宅面积293.57万㎡，与去年同期相比增长14.09%。2016年我市房地产市场承受着巨大的库存压力，但市场对于新增供应的脚步却没有放慢，从数据可以看出，今年中心城区新增商品房市场供应量高于去年同期水平，批准预售商品房面积小幅增长，其中商品房住宅批准预售量的增幅较为明显。开发商对于调控政策的预期使得市场发展战略发生转变，不再严防死守，而是转守为攻。

　　2、商品房销售量

　　2016年1-12月份中心城区网上签约38195套、面积420.01万平方米、金额185.66亿元，与去年同期相比分别增长21.10%、16.64%、15.68%，其中住宅签约32233套、面积378.43万平方米、金额156.84亿元，同比分别增长24.61%、22.62%、32.68%。今年上半年市场利好政策频出，契税新政、降准以及放宽的二胎政策给市场带来明显转变。从数据可以看出，今年我市中心城区的商品房销售全面回暖，各项销售同比指标得到稳定增长。政策环境的转变，也促使衡阳房地产市场以住宅“刚需”首套自住、改善自住为主导的需求格局更加明显。

　　3、商品房面积供销对比(商品房批准预售面积:商品房销售面积)

　　2016年1-12月份，市中心城区商品房供销比为0.85，商品房面积住宅供销比为0.78。相比上月末，中心城区商品房供销比值又有所增加。当下我市中心城区新房市场库存问题仍然存在,在此背景之下, 新建商品房供销对比值在1以下应属正常。从供销比值来看，今年以来市场总体库存消化量不到销量的两成，其住宅库存消化量约销量的两成。

　　12月份，市中心城区商品房面积供销比为1.15，住宅面积供销比为1.06，新增商品房市场仍处于供过于求的状态。下月将迎来市场返乡置业的高峰期，所以开发企业在年前持续放量，为抢占市场提前做准备。

　　4、商品房住宅套型结构(按套数计)

　　2016年1-12月份，市中心城区新建商品房住宅(套数)供销比为0.96，供应套均面积为95.2㎡,销售套均面积为117.4㎡，新增住宅供、销户型套均面积差距为22.2㎡，相比上月有所减小。目前中心城区市场销售仍以90-144㎡户型的库存消化为主。市场供应结构的改变直接影响着未来市场的销售格局，可见今后市场销售套均面积逐渐减小将是市场必然。

　　(二)新建商品房价格分析

　　2016年1-12月份，新建商品房网上住宅签约均价为4144元/㎡，与去年同期相比增长9.07%;非住宅签约均价为6931元/㎡，同比增长-15.61%。今年以来，全国楼市特别是一二线热点城市的房地产一路走高，这股涨价浪潮也蔓延至三四线城市的衡阳。2015年、2016年的住宅均价走势图可以看出，2016年衡阳中心城区住宅的价格基本在2015年的上方运行。同时，从今年衡阳中心城区各月商品房住宅均价对比情况来看，下半年衡阳市中心城区商品房价格出现普遍上涨，10月份住宅均价飙升到4696元/㎡，虽然高峰过后价格又有所回落，但仍保持在4200元/㎡以上运行。当前中心城区商品房市场竞争成交呈现“强者恒强”的局面，综合品质高、开发企业实力强的楼盘成为这股涨价浪潮中的先驱者，同时也是当前市场需求释放的主流对象。非住宅受成交类别的结构性因素影响同比波幅较大。

　　(三)新建商品房库存量分析

　　为了积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展，政府已推出多项实施意见，大力支持农民进城购房、不断加大货币化安置力度、创造条件降低购房成本、不断提升住房品质建设、严格控制房地产开发土地供应等。目前我市去库存工作已经取得的成效并不大。截至2016年12月底,我市中心城区商品房累计库存量66538套，面积670.08万㎡(其中住宅累计库存量33206套，面积362.34万㎡;非住宅累计库存量33332套，面积 307.74万㎡)。根据我市中心城区前12个月月均住宅销量计算，我市当前住宅库存量去化周期约个11.49 月。我市当前住宅库存去化形势总体趋向良好方面发展。

　　二、房产二级市场(二手房)统计

　　(一)交易量

　　2016年1-12月份，中心城区二手房住宅签约面积66.39万㎡与去年全年相比增长49.66%。第四季度，二手房住宅签约面积19.46万㎡，同比增长49.23%，环比增长60.03%。

　　今年市场降低了二手房的购房成本，将二手房屋交易个人所得税核定征收率由3%暂时调至1%，个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税，这系列措施在市场取得明显效果。

　　(二)住房一、二级市场交易量对比

　　2016年1-12月份从成交面积上看，中心城区住宅一级、二级市场累计交易量之比为5.70:1。我市房地产市场尚处于期房高速发展时代，二级市场活跃度虽然有所提升但增速远不及一级市场，新房、二手房市场发展不平衡现象仍将长期存在。

　　第四季度，我市中心城区住房一、二级市场交易量对比值为6.33又扩大至6倍之上。衡阳正处于房地产市场快速成长期，新房的规模远超过二手房的规模，正是这一时期的房地产市场发展的主要特征。虽然今年二手房市场在政策的刺激之下有所爆发，但市场仍存在二手房交易缺乏监管、市场培育力度不够等问题。

　　三、抵押情况统计

　　第四季度，中心城区办理抵押主要为现房抵押登记(包含了期房转现房抵押)，预购商品房抵押登记面积占中心城区房地产抵押的53.78%，现房抵押登记面积占中心城区房地产抵押的20.56%，在建工程办理面积占中心城区房地产抵押的25.66%。中心城区房地产抵押情况环比上季度，预购商品房面积、金额分别增长196.02%、261.64%;现房面积分别增长-66.84%、金额增长-0.24%。

　　四、房地产开发投资数据

　　截至11月份，我市中心城区累计共完成房地产开发投资83.58亿元，与去年同期相比增长7.90%。11月完成开发投资13.91亿元，与去年同期相比增长1.75%。施工情况，今年截止至目前衡阳中心城区施工面积达到1535.10万平米，同比增长8.09%;其中新开工面积达到355.91万平米，同比增长7.21%。今年我市中心城区房地产呈现销售旺盛局面，现金流的快速回笼为房地产开发企业的后续发展提供强劲的资金保障。在面对高强的库存压力之下，中心城区房地产开发仍在艰难前行，截止至11月底衡阳市中心城区房地产开发投资得到平稳增长，施工面积、竣工面积也小幅上扬。