一、商品房成交统计

　　(一)商品房供销情况

　　1、商品房供应量

　　2017年上半年，市中心城区累计批准预售商品房98.64万㎡，与去年同期相比增长-26.21%,其中批准预售住宅面积77.08万㎡，与去年同期相比增长-23.17%。今年上半年，中心城区商品房总体供应表现不足，呈现下滑趋势。开发企业推盘速度放缓、严格把控推盘量是导致今年市场一直处于供应的不饱和状态的主要因素。一季度和二季度对比，二季度的市场供应相对放松，商品房批准预售面积环比增长66.16%，其中住宅批准预售面积环比增长200.68%。

　　2、商品房销售量

　　2017年上半年，中心城区累计销售商品房20837套、面积231.48 万平方米、金额109.93亿元，与去年同期相比分别增长15.46%、14.75%、27.90%，其中住宅销售18073套、面积209.32万平方米、金额92.09亿元，同比分别增长17.78%、15.90%、30.51%。

　　3、商品房面积供销对比(商品房批准预售面积:商品房销售面积)

　　2017年上半年，市中心城区商品房供销比为0.43，商品房面积住宅供销比为0.37。今年市中心城区新增住宅供应处于低位，但成交量却稳定增长，形成较大的供销差异，市场库存得到快速下降。上半年雁峰区的新增商品房供销比值相对稍大，但未超过0.6;石鼓区的供销比值最小，仅为0.22。从近12个月中心城区商品房供销对比情况可以看到，今年以来各月的供销比值均处于较低的水平线上，市场新增供应一直处在“供不应求”的状态，每月新增住宅供销比值均在0.45(包括0.45)以下。

　　4、商品房住宅套型结构(按套数计)

　　2017年上半年，市中心城区新建商品房住宅(套数)供销比为0.38，供应套均面积为111㎡,销售套均面积为116㎡。中心城区市场受二胎开放政策影响较大，为了迎合二孩刚需，市场加大了大户型的供应比例，今年120㎡以上的户型比例相比去年同期明显增加。从各户型供销结构来看，市场小于90㎡面积户型供销比值为0.25，今年累计消化库存2387套;144㎡以上户型供销比值最低，仅为0.18，为库存下降率最快的区间;90-144㎡面积户型为供销比值相对稍大，但尚不过0.45，为库存消化量最多的区间，今年以来共累计消化住宅库存7436套，该区间为市场住房刚性需求释放的主力区，消化体量很大，同时市场供应占有百分比已超过总体供应的84%。

　　(二)新建商品房价格分析

　　2017年上半年，中心城区新建商品房网上住宅签约均价为4399元/㎡，与去年同期相比增长12.61%;非住宅签约均价为8051元/㎡，同比增长10.48%。衡阳属于三、四线城市范畴，一直以来房价相对其他城市处在一个“硅谷”地带，但近一年衡阳房价迎来两拨大幅度的调价，首当其冲的便是品牌房企旗下的品质大盘。目前，衡阳房地产市场综合品质高、开发实力强的楼盘已成为市场的主流，而地理位置、产品欠佳、资金实力差的楼盘成交表现乏力。

　　(三)新建商品房库存量分析

　　截至2017年6月底,我市中心城区商品房累计库存量面积401.72万㎡(其中住宅累计库存量面积245.47万㎡;非住宅累计库存面积156.25万㎡)。我市中心城区住宅库存量已经连续6个月得到下降，目前库存情况已创近两年中心城区历史的最低水平。库存急速下降的过程中，衡阳中心城区房地产市场已悄然发生改变，有部分开发企业已经面临“产品短缺”、无房可卖的销售情况。所以当前市场亟需加快对有效房源的供应速度。

　　二、商品房购房人群分析

　　(一)购房人户籍统计

　　截止至6月底，今年衡阳市本地居民商品住宅购房占比为86.85%，其中县(市)区占61.10%;省内衡阳周边城市购房占比为7.72%;省外购房占比为5.43%。今年衡阳市本地居民非住宅购房占比为84.90%，其中县(市)区占45.95%;省内衡阳周边城市购房占比为5.09%;省外购房占比为10.01%。当前衡阳中心城区商品房市场的主力购买人群来源于衡阳市下辖各县(市)区，县(市)区居民消费水平不断提高，对居住品质需求提升，投资性房地产的购买意愿加强，所以消费战场逐渐转向上一级的中心城区。而本城区居民，大部分早已入市，资金实力强的意愿转战衡阳的上级城市。从中心城区商品房购房人群占比情况表可以看出，上半年购房人群户籍主要为衡阳市的本地居民，而省内衡阳周边城市户籍的购房比例少于省外户籍的购房人群比例。同时，省外户籍的购房人群更倾向于对衡阳非住宅的投资。

　　(二) 购房人群年龄构成

　　2017年上半年，中心城区商品房住宅的购房人群中30岁之内的比例稍大，然后随着年龄段增长购房比例逐渐减少，50岁以上的购房客户仅占9.10%。非住宅方面，除了50岁以上这个年龄段外，其他购房比例随着年龄段的增长而增加，40-50岁这个年龄阶段的人群为非住宅购买的主力军。我市中心城区住宅市场潜在需求主要是自住性需求和改善性需求，而自住需求主要部分来自于婚房的刚需，所以30岁之内这个年龄段的比重较大，而非住宅的购买客户主要为投资性购买需求，需要有一定的原始资金积累，年龄大的购房实力相对较强。

　　三、商品房购房付款方式

　　商品房购房付款方式按成交套数计算比例，今年上半年衡阳中心城区商品住宅销售的银行按揭比例为62.78%，公积金的贷款比例为16.80%，现金付款比例为20.42%。据每月的统计数据，住房银行按揭、公积金购房付款方式比例逐渐增加，现金付款比例相应缩小。随着房价的进一步上涨，选择付全款的人群比例将越来越少。非住宅销售的付款方式未涉及公积金，当前现金付款比例超过总比例的6成。

　　2017年上半年，衡阳中心城区商品住宅银行贷款金额为40.80亿元，公积金贷款金额10.36亿元，分别占住宅市场销售总金额的44.30%、11.25%;非住宅银行贷款金额3.41亿元，占非住宅市场销售总金额的19.11%。

　　四、房产二级市场(二手房)统计

　　(一)交易量

　　2017年上半年，中心城区二手房交易面积38.77万㎡，其中住宅交易面积35.84万㎡。二手房住宅交易面积同比去年增长3.08 %，增幅不大。

　　分季度来看，二季度二手房成交面积相比一季度增长27.52%，其中住宅同比增长27.27%。而从近12个月中心城区二手房销售走势图可以看到，2月份后中心城区二手房成交行情便一路走高，6月份为二手房月销售的最高点。

　　(二)住房一、二级市场交易量对比

　　2017年上半年，中心城区住宅一级、二级市场累计交易量之比为5.84:1，比值逐渐缩小。衡阳正处于一级市场快速发展期，二级市场受一级市场的冲击较大。今年中心城区新房市场火热，相比之下二手房表现并不热情。衡阳属于三、四线城市，受传统观念的影响，购房户更偏向于新房市场，所以新房、二手房市场发展不平衡现象仍将长期存在。

　　追根溯源，衡阳房地产市场的梯级消费观念尚未形成，二手房中介市场缺乏诚信和市场监管，同时二手房市场的政策推力和市场培育力度不够均是影响我市二手房市场销售的主要原因。

　　五、房地产开发投资数据

　　(一)投资情况

　　今年5月份我市中心城区累计完成房地产开发投资34.59亿元，与去年同期相比增长19.78。施工面积达到1300.80万平米，同比增长13.39%;其中新开工面积达到190.46平米，同比增长33.49%。截止至5月底，中心城区房地产开发投资进一步回升，企业投资意愿增加，房地产开发投资各项指标均呈正增长状态，其中新开工面积同比增幅最大。5月份完成房地产开发投资5.87亿元，与去年同期相比增长10.39%。

　　(二)资金来源

　　2017年5月份我市中心城区银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款金额为247.29万元，环比上月分别增长1.26%。其中对居民购房、建房的消费性贷款金额为184.48万元，环比上月增长3.08%。